Glossar
41 Begriffe, ohne Fachchinesisch.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage prüft, stolpert über Beleihungsauslauf, Restnutzungsdauer und Teilungserklärung. Hier steht in einem Satz, was gemeint ist.
Allgemein
nach obenImmobilie als Kapitalanlage
Eine Wohnung oder ein Appartement, das Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Einnahmen, Kosten und Abschreibung wirken sich auf Ihre Steuer aus.
Rendite
Der prozentuale Ertrag einer Anlage. Bei Immobilien unterscheidet man Brutto- und Nettorendite; die Nettorendite berücksichtigt Verwaltung, Instandhaltung und Steuern.
Bruttomietrendite
Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Genau diese Zahl steht bei uns an jedem Objekt. Eine erste Kennzahl, mehr nicht: Sie lässt Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung außen vor und sagt nichts über Ihre Steuer und nichts über Ihre Finanzierung.
Cashflow
Was am Monatsende tatsächlich passiert: Miete minus Rate minus laufende Kosten plus Steuerrückfluss.
Eigenaufwand
Der Betrag, den Sie monatlich zuschießen, nachdem Miete und Steuereffekt gegengerechnet sind.
Leerstand
Zeiträume ohne Mieter. Bei Pflegeobjekten trägt das Risiko der Betreiber, nicht Sie.
Steuern
nach obenAfA (Absetzung für Abnutzung)
Der jährlich absetzbare Wertverlust des Gebäudes. Senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Geld abfließt.
Lineare AfA
Gleichbleibender Satz, in der Regel 2 Prozent pro Jahr, bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 2,5 Prozent.
Degressive AfA
Fallender Satz: in den ersten Jahren höher, danach sinkend. Für bestimmte Neubauten wieder möglich.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Zusätzliche Abschreibung für neu geschaffenen Wohnraum über vier Jahre, gedeckelt auf 4.000 Euro je Quadratmeter Bemessungsgrundlage.
Restnutzungsdauer-Gutachten
Ein Sachverständiger stellt fest, wie lange das Gebäude tatsächlich noch nutzbar ist. Ist die Zeit kürzer als die Pauschale, steigt Ihre jährliche Abschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Kaufpreisaufteilung
Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben.
Spekulationsfrist
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie steuerfrei (§ 23 EStG).
Zu versteuerndes Einkommen (zvE)
Die Größe, auf die Ihr Steuersatz angewendet wird. Grundlage jeder ehrlichen Rechnung.
Grenzsteuersatz
Der Satz, mit dem Ihr letzter verdienter Euro besteuert wird. Er entscheidet, wie viel eine Abschreibung wert ist.
Werbungskosten
Ausgaben rund um die Vermietung, die Sie absetzen können: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten.
Vermietung und Verpachtung (V+V)
Die Einkunftsart, unter die Ihre Mieteinnahmen fallen.
Finanzierung
nach obenEigenkapital
Das eigene Geld, das Sie einsetzen. Auch null ist möglich, wenn Einkommen und Objekt es tragen.
Annuitätendarlehen
Darlehen mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil wächst über die Zeit.
Tilgung
Die Rückzahlung des Darlehens. Ein Prozent Anfangstilgung bedeutet eine sehr lange Laufzeit.
Sollzinsbindung
Der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist. Danach wird neu verhandelt.
Beleihungswert
Der Wert, den die Bank als Sicherheit anerkennt. Liegt in der Regel unter dem Kaufpreis.
Beleihungsauslauf
Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert. Je niedriger, desto besser die Konditionen.
KfW-Förderung
Zinsgünstige Darlehen der staatlichen Förderbank, bei klimafreundlichen Neubauten bis zu 150.000 Euro je Einheit.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklercourtage. Je nach Bundesland rund 7 bis 12 Prozent.
Grunderwerbsteuer
Ländersache, von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen.
Pflege und Betreiber
nach obenPflegeappartement
Eine einzelne Einheit in einer Pflegeeinrichtung, als Teileigentum im Grundbuch eingetragen.
Betreiber
Das Unternehmen, das die Einrichtung führt und Ihnen die Miete zahlt, unabhängig davon, ob Ihr Appartement belegt ist.
Pachtvertrag / Betreibermietvertrag
Der langfristige Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und Betreiber, meist über 20 bis 25 Jahre.
Wertsicherungsklausel
Regelt, wie sich die Miete an den Verbraucherpreisindex anpasst.
Belegungsrecht
Das Recht, im Pflegefall selbst oder für Angehörige bevorzugt einen Platz zu bekommen.
Betreutes Wohnen
Eigenständige barrierefreie Wohnungen mit zubuchbaren Leistungen, keine vollstationäre Pflege.
Patronatserklärung
Die Zusage einer Muttergesellschaft, für die Verbindlichkeiten des Betreibers einzustehen.
Recht und Verwaltung
nach obenGrundbuch
Das amtliche Verzeichnis der Eigentumsverhältnisse und Belastungen.
Grundschuld
Das Pfandrecht, mit dem die Bank ihr Darlehen absichert.
Teilungserklärung
Legt fest, welche Teile einer Immobilie Sondereigentum sind und welche Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentumsverwaltung (SEV)
Kümmert sich um Ihre Wohnung: Mieter, Abrechnung, Instandhaltung. Der Grund, warum Sie damit nichts zu tun haben.
WEG-Verwaltung
Verwaltet das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft.
Instandhaltungsrücklage
Die gemeinsame Rücklage für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Energieausweis
Pflichtdokument zum energetischen Zustand des Gebäudes.
KfW-Effizienzhaus und QNG
Standards für den energetischen Zustand beziehungsweise die Nachhaltigkeitszertifizierung von Neubauten. Voraussetzung für manche Förderungen.
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