Der Ablauf in sieben Schritten
- 1
Woche 1
Erstgespräch und Rechnung
Wir klären Ziel, Einkommen und Spielraum und rechnen passende Objekte mit Ihren Zahlen durch.
- 2
Woche 1 bis 3
Objektauswahl und Reservierung
Sie wählen eine Einheit, erhalten Exposé, Teilungserklärung und Unterlagen und reservieren sie für einige Wochen.
- 3
Woche 2 bis 5
Finanzierungszusage
Die Bank prüft Sie und das Objekt. Erst mit der Zusage geht es zum Notar.
- 4
Mindestens 14 Tage vorher
Kaufvertragsentwurf
Der Notar schickt den Entwurf. Als Verbraucher haben Sie ihn in der Regel zwei Wochen vor dem Termin in der Hand.
- 5
Woche 5 bis 8
Notartermin
Der Vertrag wird verlesen und unterschrieben. Ab jetzt läuft die Zehnjahresfrist.
- 6
Danach
Auflassungsvormerkung und Zahlung
Ihr Anspruch wird im Grundbuch gesichert, dann ist der Kaufpreis fällig. Beim Neubau in Raten nach Baufortschritt.
- 7
Mit Besitzübergang
Übergabe und Grundbucheintrag
Mit der Übergabe beginnen Miete und Abschreibung. Der Eintrag als Eigentümer folgt einige Wochen später.
Die Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
- Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: fällt bei vielen Neubau- und Bauträgerobjekten nicht an
Rechnen Sie mit Nebenkosten zwischen 5 und 9 Prozent des Kaufpreises.
Nach zehn Jahren: verkaufen, behalten, vererben
Nach zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf, jeweils gerechnet ab dem notariellen Vertrag, ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei (§ 23 EStG). Das ist der Zeitpunkt, an dem sich viele Käufer entscheiden.
Behalten Sie die Wohnung, sinkt die Restschuld weiter, und die Miete wird zum Einkommen im Ruhestand. Wird die Wohnung übertragen, gelten die Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil, und sie erneuern sich alle zehn Jahre.
Die Zehnjahresfrist ist kein Enddatum, sondern der Moment, ab dem Sie frei entscheiden.
Häufige Fragen
Wann muss ich den Kaufpreis bezahlen?
Bei einer Bestandswohnung meist in einem Betrag, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Bei einem Neubau nach Baufortschritt in Raten, geregelt durch die Makler- und Bauträgerverordnung. Die Bank zahlt direkt an den Verkäufer.
Kann ich vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen?
Ja. Dann ist der Gewinn zu versteuern, berechnet gegen den um die Abschreibung verminderten Buchwert. Wer früher verkaufen will, sollte das vorher durchrechnen lassen.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Grunderwerbsteuer
- Ländersache, von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen.
- Grundbuch
- Das amtliche Verzeichnis der Eigentumsverhältnisse und Belastungen.
- Grundschuld
- Das Pfandrecht, mit dem die Bank ihr Darlehen absichert.
- Teilungserklärung
- Legt fest, welche Teile einer Immobilie Sondereigentum sind und welche Gemeinschaftseigentum.
- Spekulationsfrist
- Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie steuerfrei (§ 23 EStG).