Der Stresstest
Stellen Sie Mietausfall, Zins und Wertentwicklung schlechter ein als erwartet. Der Rechner zeigt, wie sich der durchschnittliche Monat und das Vermögen nach zehn Jahren verändern. Grundlage ist eine Bestandswohnung bei Ihrem Einkommen.
Bestandswohnung, 201.600 €
Verschieben Sie einen Regler, um einen ungünstigen Verlauf durchzurechnen.
Mietausfall als gleichmäßige Minderung über zehn Jahre, Zins für die gesamte Laufzeit. Ein höherer Zins erst nach der Zinsbindung wirkt schwächer als hier gezeigt.
Fünf Risiken und was dagegen hilft
- Leerstand: Lage, Größe und Zustand entscheiden, wie schnell sich ein neuer Mieter findet. Kleine Wohnungen in Städten mit wachsender Haushaltszahl sind am gefragtesten. Beim Pflegeapartment trägt der Betreiber das Risiko.
- Zinsänderung: Eine lange Zinsbindung und eine ausreichende Tilgung begrenzen das Risiko. Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit mindestens zwei Prozentpunkten mehr.
- Instandhaltung: Neubauten haben in den ersten Jahren kaum Kosten, ältere Gebäude brauchen eine solide Rücklage. Sehen Sie sich Protokolle der Eigentümerversammlungen an.
- Wertentwicklung: Wohnimmobilien haben sich in Deutschland langfristig positiv entwickelt, 2022 und 2023 fielen die Preise aber spürbar. Eine Rechnung sollte auch ohne Wertsteigerung tragbar sein.
- Gesetzesänderungen: Abschreibungsregeln und Mietrecht ändern sich. Für bestehende Käufe gilt in der Regel das Recht zum Zeitpunkt des Kaufs weiter.
Die Reserve
Das wirksamste Mittel gegen alle fünf Risiken ist eine Rücklage, die nicht in der Immobilie steckt. Als Faustregel: drei bis sechs Monatsmieten je Wohnung, zusätzlich zu Ihrer privaten Reserve.
Eine Immobilie, die nur im günstigsten Fall aufgeht, ist die falsche.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr zahlen kann?
Sprechen Sie früh mit der Bank. Tilgungsaussetzung oder eine Streckung sind häufig möglich. Im Zweifel lässt sich eine vermietete Wohnung verkaufen, innerhalb von zehn Jahren allerdings mit Steuer auf den Gewinn. Genau deshalb gehört die Reserve zur Rechnung.
Wie sicher sind die Mieten?
Wohnungen sind ein Grundbedürfnis, und in vielen Städten fehlt Wohnraum. Sicher ist aber keine Miete. Deshalb rechnen wir die Objekte auch mit Mietausfall durch, bevor wir sie empfehlen.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Leerstand
- Zeiträume ohne Mieter. Bei Pflegeobjekten trägt das Risiko der Betreiber, nicht Sie.
- Instandhaltungsrücklage
- Die gemeinsame Rücklage für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
- Sollzinsbindung
- Der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist. Danach wird neu verhandelt.