Was die gesetzliche Rente leistet
Die gesetzliche Rente folgt dem Einkommen nur bis zur Beitragsbemessungsgrenze. Wer mehr verdient, zahlt auf den Teil darüber keine Beiträge und bekommt dafür auch keine Rente. Je höher das Gehalt, desto größer wird deshalb der Abstand zwischen dem heutigen Nettoeinkommen und der späteren Rente.
Hinzu kommt, dass die Rente nicht netto ankommt. Von ihr gehen Kranken- und Pflegeversicherung ab, und sie wird zu einem wachsenden Anteil besteuert. Wer heute in Rente geht, versteuert über 80 Prozent seiner Rente, wer in den 2050er Jahren geht, die volle Rente.
Die Rentenlücke wächst mit dem Einkommen. Wer gut verdient, hat meistens die größte.
Inflation wirkt in zwei Richtungen
Inflation bedeutet, dass derselbe Geldbetrag jedes Jahr etwas weniger kauft. Für Erspartes ist das ein stiller Verlust: Liegt der Zins unter der Teuerung, schrumpft das Guthaben real, auch wenn die Zahl auf dem Konto wächst.
Für eine Schuld gilt das Gegenteil. Ein Darlehen über 250.000 Euro bleibt nominal 250.000 Euro, egal wie stark die Preise steigen. Gehälter und Mieten steigen dagegen mit. Die Schuld wird also im Verhältnis zu Ihrem Einkommen jedes Jahr kleiner. Diesen Effekt nennt man Realentschuldung.
Eine vermietete Immobilie steht damit auf beiden Seiten richtig: Die Miete steigt langfristig mit der Teuerung, die Schuld nicht.
Vereinfachte Rechnung mit gleichbleibender Inflationsrate, ohne Zinsen und ohne Tilgung. Sie zeigt nur die Richtung, in die Inflation wirkt.
Warum Zeit mehr wert ist als Geld
Geld lässt sich nachverdienen, Zeit nicht. Wer mit 38 anfängt, hat bis zur Rente fast dreißig Jahre, in denen Tilgung, Mietsteigerung und Wertentwicklung arbeiten. Wer mit 55 anfängt, hat die Hälfte davon.
Deshalb ist die Frage nicht, ob eine Immobilie im ersten Jahr einen Überschuss abwirft. Die Frage ist, was nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren dasteht und ob Sie die Zeit bis dahin bequem tragen können.
Nicht der erste Monat entscheidet, sondern das, was nach zehn Jahren dasteht.
Häufige Fragen
Reicht es nicht, einfach mehr zu sparen?
Sparen ist nie falsch. Das Problem ist die Reihenfolge: Gespart wird aus dem Netto, also nach Steuern. Bei einer vermieteten Immobilie bezahlen Mieter und Steuerersparnis einen großen Teil des Vermögensaufbaus. Beides schließt sich nicht aus, ergänzt sich aber.
Welche Inflationsrate ist realistisch?
Die Europäische Zentralbank strebt 2 Prozent an. Zwischen 2021 und 2023 lag die Teuerung in Deutschland deutlich darüber, 2022 bei 6,9 Prozent. Für langfristige Rechnungen sind 2 Prozent eine vorsichtige Annahme.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Immobilie als Kapitalanlage
- Eine Wohnung oder ein Appartement, das Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Einnahmen, Kosten und Abschreibung wirken sich auf Ihre Steuer aus.
- Eigenkapital
- Das eigene Geld, das Sie einsetzen. Auch null ist möglich, wenn Einkommen und Objekt es tragen.
- Tilgung
- Die Rückzahlung des Darlehens. Ein Prozent Anfangstilgung bedeutet eine sehr lange Laufzeit.