Der Tarif in vier Zonen
Bis zum Grundfreibetrag (2026: 12.348 Euro) bleibt Ihr Einkommen steuerfrei. Danach beginnt der Satz bei 14 Prozent und steigt gleitend an, bis er 2026 bei 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen 42 Prozent erreicht. Ab 277.826 Euro gilt der Spitzensatz von 45 Prozent. Für Verheiratete verdoppeln sich diese Grenzen durch das Splittingverfahren.
Entscheidend ist: Jeder Satz gilt nur für den Teil des Einkommens, der in seiner Zone liegt. Wer 90.000 Euro versteuert, zahlt auf die ersten Euro gar nichts, auf die mittleren wachsende Sätze und erst auf die obersten Euro 42 Prozent.
Durchschnittssatz und Grenzsteuersatz
Der Durchschnittssatz ist Ihre gesamte Steuer geteilt durch Ihr Einkommen. Er ist die Zahl, die sich nach viel oder wenig anfühlt. Der Grenzsteuersatz ist der Satz auf den letzten verdienten Euro.
Für eine Kapitalanlage zählt der Grenzsteuersatz. Denn Abschreibung, Zinsen und Verwaltungskosten senken Ihr Einkommen von oben: Sie nehmen genau die Euro weg, die sonst am höchsten besteuert würden. Schieben Sie den Regler und beobachten Sie, wie weit die beiden Sätze auseinanderliegen.
Ein steuerlicher Verlust von 10.000 € aus einer Vermietung spart Ihnen bei diesem Einkommen 4.245 € Einkommensteuer und Soli im Jahr.
Angestellte, gesetzlich versichert, ohne Kirchensteuer, Tarif 2026. Bei Zusammenveranlagung mit einem Alleinverdiener.
Was das für eine Immobilie bedeutet
Ein steuerlicher Verlust von 10.000 Euro ist bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 4.200 Euro wert, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei 30 Prozent sind es 3.000 Euro. Dieselbe Wohnung ist also für zwei Käufer unterschiedlich viel wert.
Darum rechnen wir nie mit einem pauschalen Steuersatz, sondern immer mit Ihrem zu versteuernden Einkommen. Eine Beispielrechnung, die das nicht tut, ist für Sie nicht aussagekräftig.
Eine Abschreibung ist genau so viel wert wie Ihr Grenzsteuersatz.
Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer
Seit 2021 zahlen die meisten Steuerpflichtigen keinen Solidaritätszuschlag mehr. Er fällt erst an, wenn die Einkommensteuer über einer Freigrenze liegt (2026: 20.350 Euro, bei Zusammenveranlagung 40.700 Euro), und wächst danach in einer Milderungszone auf 5,5 Prozent der Steuer an. Wer darüber liegt, spart durch einen Verlust also auch Soli.
Kirchensteuer beträgt 8 oder 9 Prozent der Einkommensteuer, je nach Bundesland. Auch sie sinkt mit jedem Euro, den eine Abschreibung Ihr Einkommen senkt.
Häufige Fragen
Gilt das auch für Selbstständige?
Ja. Der Tarif ist derselbe. Selbstständige zahlen ihre Steuer über Vorauszahlungen, deshalb wirkt eine Immobilie bei ihnen über niedrigere Vorauszahlungen oder eine Erstattung mit dem Bescheid.
Lohnt es sich bei einem niedrigen Einkommen?
Der Steuereffekt ist kleiner, die Rechnung muss dann stärker über Miete und Tilgung tragen. Ab welchem Einkommen es für Sie aufgeht, hängt vom Objekt ab. Der Steuer-Check zeigt die Größenordnung in einer Minute.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Zu versteuerndes Einkommen (zvE)
- Die Größe, auf die Ihr Steuersatz angewendet wird. Grundlage jeder ehrlichen Rechnung.
- Grenzsteuersatz
- Der Satz, mit dem Ihr letzter verdienter Euro besteuert wird. Er entscheidet, wie viel eine Abschreibung wert ist.
- Werbungskosten
- Ausgaben rund um die Vermietung, die Sie absetzen können: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten.