Die Grundidee
Ein Gebäude nutzt sich ab. Der Gesetzgeber erlaubt deshalb, die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer verteilt als Aufwand abzuziehen, jedes Jahr ein Stück. Es fließt dabei kein Geld: Sie haben den Kaufpreis einmal bezahlt oder finanziert und setzen ihn nun über Jahrzehnte ab.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, entscheidet deshalb mit über die Höhe der Abschreibung. Bei Neubauten in Städten liegt der Bodenanteil oft bei 15 bis 25 Prozent, in teuren Lagen deutlich höher.
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nie das Grundstück.
Vier Verfahren
Welches Verfahren gilt, hängt vom Gebäude ab, nicht von Ihrer Wahl:
- Linear: 2 Prozent pro Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden.
- Degressiv: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Der Betrag ist am Anfang am höchsten und sinkt jedes Jahr.
- Sonderabschreibung nach § 7b EStG: zusätzlich 5 Prozent in vier Jahren für neuen Mietwohnraum, der hohe Energiestandards erfüllt (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel). Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt.
- Restnutzungsdauer: Weist ein Gutachten nach, dass ein älteres Gebäude nur noch zum Beispiel 25 Jahre nutzbar ist, darf es über diese kürzere Zeit abgeschrieben werden, also mit 4 statt 2 Prozent.
Die Verfahren im Vergleich
Der Rechner zeigt dieselbe Gebäudesumme in den vier Verfahren über zehn Jahre. Sie sehen, warum ein Neubau mit § 7b in den ersten vier Jahren so stark wirkt, und warum ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei einer Bestandswohnung die Abschreibung verdoppeln kann.
Degressiv + § 7b: Abschreibung je Jahr
Kauf im Januar, volle Jahre. § 7b auf höchstens 4.000 € je m² (hier 57 m²). Welches Verfahren für ein Gebäude gilt, bestimmt das Gesetz, nicht der Käufer.
Der Sonderfall Denkmal
Bei Baudenkmälern und in Sanierungsgebieten wird der Teil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt, nach §§ 7h und 7i EStG über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben: acht Jahre je 9 Prozent, vier Jahre je 7 Prozent. Die Altbausubstanz läuft daneben linear.
Voraussetzung sind eine Bescheinigung der Denkmalbehörde und ein Kaufvertrag, der vor Beginn der Sanierung geschlossen wird. Denkmalobjekte haben dafür meist die niedrigste Mietrendite und den höchsten Preis je Quadratmeter.
Was Abschreibung nicht ist
Abschreibung ist kein Geschenk, sondern eine Verschiebung. Sie senkt den Buchwert der Immobilie. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, wird der Gewinn gegen diesen niedrigeren Buchwert gerechnet und versteuert. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei, und die Abschreibung bleibt ein echter Vorteil.
Bei älteren Gebäuden ist außerdem die 15-Prozent-Grenze zu beachten: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in die Instandsetzung steckt, darf diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern nur über die Abschreibung.
Abschreibung und Zehnjahresfrist gehören zusammen. Erst beide zusammen ergeben den vollen Effekt.
Häufige Fragen
Kann ich das Verfahren später wechseln?
Nur in eine Richtung: Von der degressiven zur linearen Abschreibung dürfen Sie wechseln, zurück nicht. Das lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher wäre als der degressive.
Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten an?
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Gutachten eines geeigneten Sachverständigen genügt, ein bestimmtes Verfahren ist nicht vorgeschrieben. Die Finanzverwaltung prüft solche Gutachten dennoch genau. Es muss nachvollziehbar sein und sich auf den konkreten Zustand des Gebäudes stützen.
Zählen die Kaufnebenkosten mit?
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen die Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden verteilt. Der Gebäudeteil wird mit abgeschrieben.
Begriffe aus diesem Kapitel
- AfA (Absetzung für Abnutzung)
- Der jährlich absetzbare Wertverlust des Gebäudes. Senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Geld abfließt.
- Degressive AfA
- Fallender Satz: in den ersten Jahren höher, danach sinkend. Für bestimmte Neubauten wieder möglich.
- Sonderabschreibung nach § 7b EStG
- Zusätzliche Abschreibung für neu geschaffenen Wohnraum über vier Jahre, gedeckelt auf 4.000 Euro je Quadratmeter Bemessungsgrundlage.
- Restnutzungsdauer-Gutachten
- Ein Sachverständiger stellt fest, wie lange das Gebäude tatsächlich noch nutzbar ist. Ist die Zeit kürzer als die Pauschale, steigt Ihre jährliche Abschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
- Kaufpreisaufteilung
- Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben.