Eine eigene Einkunftsart
Das Einkommensteuergesetz kennt sieben Einkunftsarten. Ihr Gehalt gehört zur nichtselbstständigen Arbeit, die Miete zur Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Am Ende werden alle Einkunftsarten addiert. Ein Verlust aus Vermietung senkt deshalb die Summe, und damit die Steuer auf Ihr Gehalt.
Das nennt man vertikalen Verlustausgleich. Er ist kein Steuersparmodell, sondern die normale Systematik: Wer Einnahmen erzielen will, darf die Kosten dafür abziehen.
Zwei Rechnungen für dieselbe Wohnung
Auf Ihrem Konto zählt, was fließt: Miete herein, Zins, Tilgung und Hausgeld hinaus. Das Finanzamt fragt dagegen, was Aufwand ist. Die Tilgung ist für das Finanzamt kein Aufwand, denn Sie bauen damit Vermögen auf. Die Abschreibung dagegen ist Aufwand, obwohl kein Geld fließt.
Die beiden Rechnungen unterscheiden sich also in genau zwei Zeilen. Die Tilgung steht nur auf dem Konto, die Abschreibung nur beim Finanzamt. Ist die Abschreibung höher als die Tilgung, weist das Finanzamt einen Verlust aus, während das Konto nahezu ausgeglichen ist.
Neubau, 352.000 €, 64 m². Werte für das erste volle Jahr.
Ihr Konto
Das Finanzamt
Hervorgehoben sind die zwei Zeilen, die nur in einer der beiden Rechnungen stehen. Die Steuerwirkung enthält zusätzlich den Solidaritätszuschlag. Rechnung mit der Engine unserer Beratung, 4 % Zins, 2 % Tilgung, ohne Kirchensteuer.
Was abziehbar ist und was nicht
Als Werbungskosten zählen alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen:
- Schuldzinsen, nicht aber die Tilgung
- Abschreibung auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden
- Nicht umlagefähiges Hausgeld: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage bei tatsächlicher Verwendung, Kontoführung
- Grundsteuer und Versicherungen, sofern nicht auf den Mieter umgelegt
- Fahrtkosten zur Wohnung, Steuerberatung für die Anlage V, Finanzierungsnebenkosten
Die Tilgung kostet Liquidität, aber keine Steuer. Die Abschreibung spart Steuer, aber kostet keine Liquidität.
Wann das Geld ankommt
Ohne weiteres Zutun kommt die Ersparnis einmal im Jahr mit dem Steuerbescheid. Wer den Effekt monatlich haben möchte, kann beim Finanzamt einen Freibetrag für die Lohnsteuer beantragen (§ 39a EStG). Dann steigt das Nettogehalt jeden Monat, und die Rate lässt sich laufend tragen.
Für das Kaufjahr gilt: Die Abschreibung beginnt erst mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und wird nur anteilig angesetzt. Das erste volle Jahr ist deshalb meist das zweite Kalenderjahr.
Häufige Fragen
Erkennt das Finanzamt dauerhafte Verluste an?
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung unterstellt das Finanzamt grundsätzlich eine Absicht, Überschüsse zu erzielen. Kritisch wird es bei befristeten Vermietungen oder wenn ein Verkauf kurz nach dem Kauf geplant ist. Deshalb gehört eine Prognose über die Haltedauer zu jeder seriösen Beratung.
Muss ich die Steuererklärung dann selbst machen?
Sie brauchen die Anlage V. Viele Käufer lassen sie im ersten Jahr vom Steuerberater erstellen und übernehmen sie danach selbst, weil sich die Zahlen jedes Jahr nur wenig ändern. Wir sind keine Steuerberater, stellen aber die Unterlagen zusammen, die Ihr Berater braucht.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Vermietung und Verpachtung (V+V)
- Die Einkunftsart, unter die Ihre Mieteinnahmen fallen.
- Werbungskosten
- Ausgaben rund um die Vermietung, die Sie absetzen können: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten.
- Cashflow
- Was am Monatsende tatsächlich passiert: Miete minus Rate minus laufende Kosten plus Steuerrückfluss.