Die Rate bleibt gleich, ihr Inhalt nicht
Ein Annuitätendarlehen hat eine feste Monatsrate. Sie besteht aus Zins und Tilgung. Weil mit jeder Rate ein Stück der Schuld getilgt wird, fällt der Zinsanteil jeden Monat ein wenig, und der Tilgungsanteil steigt im selben Maß.
Das hat eine steuerliche Folge, die viele Rechnungen verschweigen: Abziehbar ist nur der Zins. Weil er jedes Jahr sinkt, sinkt auch der Steuereffekt aus dem Darlehen. Eine ehrliche Rechnung zeigt deshalb nicht nur das erste Jahr, sondern den Verlauf.
Zins, steuerlich abziehbar Tilgung, Ihr Vermögen
Im ersten Jahr zahlen Sie 11.889 € Zinsen, im zehnten noch 9.246 €. Um genau diese Differenz sinkt der abziehbare Aufwand.
Annuitätendarlehen mit monatlicher Verrechnung, gleicher Zins über die ganze Laufzeit. In der Praxis wird der Zins nach der Bindung neu vereinbart.
Zinsbindung ist nicht Laufzeit
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der Zins fest ist, meist 10, 15 oder 20 Jahre. Das Darlehen ist bis dahin aber nicht zurückgezahlt. Es bleibt eine Restschuld, für die Sie einen neuen Zins vereinbaren, bei derselben Bank oder einer anderen.
Ist der Zins dann höher, steigt die Rate. Dieses Risiko lässt sich begrenzen: durch eine längere Zinsbindung, eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, egal wie lange die Bindung läuft (§ 489 BGB).
Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung immer mit einem höheren Zins durch als heute.
Der Hebel des Eigenkapitals
Angenommen, eine Wohnung steigt in zehn Jahren um 20 Prozent im Wert. Haben Sie sie vollständig bar bezahlt, ist Ihr Vermögen um 20 Prozent gewachsen. Haben Sie nur die Nebenkosten selbst getragen und den Rest finanziert, gehört Ihnen der gesamte Wertzuwachs, obwohl Sie nur einen Bruchteil eingesetzt haben.
Dieser Hebel funktioniert, solange die Immobilie mehr abwirft, als das Darlehen kostet, Steuereffekt und Wertentwicklung eingerechnet. Er wirkt aber auch nach unten: Fällt der Wert, trifft der Verlust ebenfalls vollständig Ihr eingesetztes Geld.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist
Banken finanzieren Kapitalanlagen heute oft bis zum Kaufpreis, die Nebenkosten von rund 5 bis 9 Prozent tragen Sie in der Regel selbst. Mehr Eigenkapital senkt die Rate und den Zinssatz, aber auch den Hebel und den Steuereffekt aus den Zinsen.
Eine feste Regel gibt es nicht. Wichtiger als die Quote ist eine Reserve, die unabhängig von der Immobilie verfügbar bleibt: für Leerstand, eine Sonderumlage oder die Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Tilgungssatz?
Zwei Prozent anfängliche Tilgung sind bei Kapitalanlagen üblich. Mit einer höheren Tilgung sinkt die Restschuld zur Anschlussfinanzierung schneller, die Monatsrate steigt aber. Welche Höhe passt, hängt von Ihrer Liquidität und Ihrem Zeithorizont ab.
Kann ich mehrere Wohnungen finanzieren?
Ja, sofern Einkommen und Vermögen es tragen. Die Bank rechnet dabei mit einem Teil der Mieteinnahmen als Einkommen und prüft Ihre Gesamtverschuldung. Wir besprechen das im Erstgespräch mit unserem Finanzierungspartner.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Annuitätendarlehen
- Darlehen mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil wächst über die Zeit.
- Sollzinsbindung
- Der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist. Danach wird neu verhandelt.
- Beleihungsauslauf
- Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert. Je niedriger, desto besser die Konditionen.
- Eigenkapital
- Das eigene Geld, das Sie einsetzen. Auch null ist möglich, wenn Einkommen und Objekt es tragen.