Ihre Rechnung
Die Annahmen sind bewusst vorsichtig: Kaufnebenkosten von 8,5 Prozent, 4 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung und Hausgeld für Verwaltung und Rücklage. Die Objektwerte entsprechen typischen Angeboten der jeweiligen Kategorie.
Ein Monat im ersten vollen Jahr
Modellrechnung mit 8,5 % Kaufnebenkosten, 4 % Zins, 2 % Tilgung, 2,0 % Wertsteigerung pro Jahr, ohne Kirchensteuer. Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG plus vier Jahre Sonderabschreibung nach § 7b. Höchster Steuereffekt am Anfang, dafür die niedrigste Mietrendite.
Warum der erste Monat täuscht
Viele Beispielrechnungen zeigen nur das erste Jahr. Dort ist der Steuereffekt am größten, weil Zins und Abschreibung am höchsten sind. Bei einem Neubau mit § 7b endet die Sonderabschreibung aber nach vier Jahren, die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, und der abziehbare Zinsanteil wird mit jeder Rate kleiner.
Deshalb nennt der Rechner drei Zahlen: den Monat im ersten Jahr, den Durchschnitt über zehn Jahre und die Summe, die Sie über zehn Jahre insgesamt zuschießen oder erhalten. Beurteilen Sie ein Angebot immer nach dem Durchschnitt.
Fragen Sie bei jeder Rechnung nach dem Durchschnitt über zehn Jahre, nicht nach dem ersten Monat.
Was in keiner Musterrechnung steht
Vier Posten sind in einem Modell schwer vorherzusagen und sollten in Ihrer Reserve stehen:
- Reparaturen in der eigenen Wohnung, etwa eine neue Küche oder ein Bad nach einem Mieterwechsel
- Mietausfall zwischen zwei Mietern, bei Pflegeobjekten trägt ihn der Betreiber
- Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, wenn die Rücklage nicht reicht
- Die eigene Zeit für Steuererklärung, Unterlagen und Abstimmung mit der Verwaltung
Häufige Fragen
Warum rechnen Sie mit Ihren eigenen Annahmen?
Weil Zahlen nur vergleichbar sind, wenn die Annahmen offen liegen. In der Beratung ersetzen wir die Musterwerte durch die echten Werte des Objekts und Ihre persönliche Situation.
Was bedeutet Vermögenszuwachs genau?
Wert der Immobilie nach zehn Jahren, minus Restschuld, plus oder minus allem, was Sie in dieser Zeit zugeschossen oder erhalten haben, minus Ihrem Eigenkapital. Also das, was Ihnen nach zehn Jahren mehr gehört als ohne die Wohnung.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Cashflow
- Was am Monatsende tatsächlich passiert: Miete minus Rate minus laufende Kosten plus Steuerrückfluss.
- Eigenaufwand
- Der Betrag, den Sie monatlich zuschießen, nachdem Miete und Steuereffekt gegengerechnet sind.
- Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklercourtage. Je nach Bundesland rund 7 bis 12 Prozent.
- Bruttomietrendite
- Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Genau diese Zahl steht bei uns an jedem Objekt. Eine erste Kennzahl, mehr nicht: Sie lässt Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung außen vor und sagt nichts über Ihre Steuer und nichts über Ihre Finanzierung.