Vier Charaktere
- Neubau: der höchste Steuereffekt in den ersten Jahren durch degressive Abschreibung und gegebenenfalls § 7b, moderne Technik, wenig Instandhaltung. Dafür der höchste Preis je Quadratmeter und die niedrigste Mietrendite.
- Bestandswohnung: günstiger Einstieg, höhere Mietrendite, etablierte Lage. Der Steuereffekt hängt stark von der Abschreibung ab, ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann ihn verdoppeln. Der Zustand von Gebäude und Rücklage verdient einen genauen Blick.
- Pflegeapartment: ein Betreiber pachtet das Haus langfristig und zahlt die Pacht, auch wenn ein Zimmer leer steht. Kein Mieterkontakt, hohe Pachtrendite. Dafür hängt alles an der Bonität des Betreibers, und § 7b gilt nicht.
- Denkmal: die stärkste Abschreibung überhaupt, weil der Sanierungsanteil in zwölf Jahren vollständig abgesetzt wird. Dafür der höchste Preis und eine lange Bauphase, in der noch keine Miete fließt.
Derselbe Käufer, vier Objekte
Der Rechner vergleicht die vier Kategorien bei Ihrem Einkommen. Kaufpreis, Fläche, Miete und Eigenkapital entsprechen typischen Angeboten und so gewählt, dass jede Kategorie bei 100.000 Euro Bruttoeinkommen über zehn Jahre ungefähr ausgeglichen läuft. So sieht man, wo der Unterschied tatsächlich liegt: im Zeitpunkt des Steuereffekts, in der Miete und im Vermögen am Ende.
Alle vier mit 4 % Zins, 2 % Tilgung und 8,5 % Nebenkosten gerechnet.
Steuer Jahr 1 ist die Steuerwirkung im ersten vollen Jahr. Ø Monat ist der durchschnittliche Saldo aus Miete, Rate, Hausgeld und Steuer über zehn Jahre. Typische Objektwerte, keine konkreten Angebote.
Worauf es bei Pflegeimmobilien ankommt
Bei einem Pflegeapartment kaufen Sie im Kern einen Pachtvertrag. Prüfen Sie deshalb den Betreiber genauso gründlich wie das Gebäude: Wie groß ist er, wie lange ist er am Markt, wie hoch ist die Belegung, gibt es eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft?
Der Pachtvertrag sollte mindestens 20 Jahre laufen und eine Indexierung an die Inflation enthalten. Die Instandhaltung von Dach und Fach liegt meist beim Eigentümer, alles andere beim Betreiber. Viele Verträge räumen Käufern ein bevorzugtes Belegungsrecht für sich und Angehörige ein.
Beim Pflegeapartment kaufen Sie zuerst einen Betreiber und erst dann ein Zimmer.
Häufige Fragen
Welche Kategorie empfehlen Sie am häufigsten?
Keine bevorzugt. Wer einen hohen Grenzsteuersatz hat und in den nächsten Jahren viel Steuer sparen möchte, landet oft beim Neubau oder Denkmal. Wer planbare Einnahmen ohne Verwaltungsaufwand sucht, beim Pflegeapartment. Wer günstig einsteigen will, beim Bestand.
Ist ein Pflegeapartment Wohnraum?
Steuerlich nicht im Sinne von § 7b. Die Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum gilt deshalb nicht, die reguläre Abschreibung schon.
Begriffe aus diesem Kapitel
- Pflegeappartement
- Eine einzelne Einheit in einer Pflegeeinrichtung, als Teileigentum im Grundbuch eingetragen.
- Betreiber
- Das Unternehmen, das die Einrichtung führt und Ihnen die Miete zahlt, unabhängig davon, ob Ihr Appartement belegt ist.
- Pachtvertrag / Betreibermietvertrag
- Der langfristige Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und Betreiber, meist über 20 bis 25 Jahre.
- Belegungsrecht
- Das Recht, im Pflegefall selbst oder für Angehörige bevorzugt einen Platz zu bekommen.
- Patronatserklärung
- Die Zusage einer Muttergesellschaft, für die Verbindlichkeiten des Betreibers einzustehen.